年9月25日，永威城一期枫香庭开盘，开盘均价-元左右。年9月底，永威城一期枫香庭交房，如今距离枫香庭交房已经1年零3个月。
年5月7日，绿都紫荆华庭三期晴园开盘，当时价格元/平左右。年11月初，绿都紫荆华庭三期晴园交房，如今距离晴园交房已经近1年2个月。
年8月30日，鑫苑国际新城一期开盘，当时均价元/平左右。年1月，鑫苑国际新城一期交房，如今距离鑫苑国际新城交房近1年。
本文将从三家楼盘目前的小区状况、物业水平、配套成熟度、二手房市场、商铺租金、二手房中介门店等多方面深度分析对比
1、入住率
永威城枫香庭：
从封阳台比例和阳台挂晒衣服目测，永威城枫香庭东院和西院入住率还算可以，比鑫苑国际城要高很多，但比绿都晴园差一些。
绿都紫荆华庭晴园：
整个小区一共9栋楼，整体入住率比鑫苑国际城要高很多，多数阳台均可见晾晒的衣服，小区居住氛围浓厚。
鑫苑国际新城一期：
鑫苑一期三个院入住率均不高，按照夜晚亮灯情况来看，每栋楼大约入住20户以内，整体来说入住率极低。不少业主还处于装修期，或者已经装修完成的正在通风空置，大多计划春节前后者年后开春搬入。
2、楼栋外立面：
三个小区外立面均是采用底部石材，上部真石漆，但颜色各有特色。
永威城色调偏暗但给人感觉很清爽干净；绿都紫荆华庭晴园色调居中；鑫苑国际新城整体偏黄色。
业主们虽审美各有不同，但普遍觉得永威城外立面更好看，绿都紫荆华庭次之，鑫苑国际新城垫底。
永威城
绿都紫荆华庭晴园
鑫苑国际新
3、小区内部生活氛围
永威城枫香庭：入住率三者居中，生活氛围也居中，小区内部有老人在楼下晒太阳，也有家长遛娃，有男孩练习运球。
小区内
绿都紫荆华庭晴园：入住率比较高，不少家长遛娃，游乐设施较为丰富，生活氛围浓厚。
游乐设施处
鑫苑国际新：入住率较低业主太少，3号院小区内部游乐设施处，遛娃家长不多。
2
物业PK
交房一年后，小区品质已经完全呈现，物业对小区品质维护的作用更是愈发突出。先来看看三家的物业费情况：
永威城枫香庭：2.7元/平/月
绿都紫荆华庭晴园：2.27元/平/月
鑫苑国际新城：2.7元/平/月
按照三家这样的物业费标准，我们在来对比具体物业服务项目，先从门岗安防说起吧。
1、门岗安防
永威城枫香庭：
小区大门口有专门的人行大堂，大堂内有保安值守，非业主进入小区需要登记，走访西院时恰逢一名中介带领多位客户进入小区看房，被保安拦下，要求登记并且道明具体房源信息以及业主情况方可进入。
小区大门处
地下车库入口处两名保安值守，非登记车辆进入小区需要登记，并且盘查严格，需要说出业主具体姓名、房间号等信息。
保安形象方面，精气神儿好，身高目测1米8左右，站姿挺拔、端庄大方。头戴大檐帽身穿蓝绿色毛呢大衣，干净整洁，黑色皮鞋干净明亮。
绿都紫荆华庭晴园：
小区南门入口一名保安值守，非业主进入小区需要登记，人流量大时有跟随进入情况。
小区南门处
地下车库入口两名保安值守，盘查非常严格，非业主谎报车位号楼栋号无法进入，保安随手拿起一本业主明细表对照盘查，要求房间号、车位号、业主姓名全对方可进入车库。未登记车辆停车超过半小时未收费。
保安形象方面，精气神儿好形象佳，身高目测1米75左右，站姿挺拔、端庄大方。深蓝色贝雷帽和大衣干净整洁，裤子为深蓝色侧边搭配白色竖条纹，黑色皮鞋稍有尘土。
绿都紫荆华庭佳园大门前是女保安，红色大衣，统一裤子，跨立站姿标准。
小区大门处
鑫苑国际新城：
3号院和2号院小区大门处均由1名保安值守，跟随可以进入，或者自称业主、取快递等理由均可进入。保安值守岗位上放置有文件夹，目测是业主信息表或者是登记表，几乎很少核对业主信息。
3号院和2号院地下车库入口处均是1名保安值守，自称业主保安就会放行，未登记车牌停车超过半小时收费。
小区大门处
保形象方面，3号院门前保安精气神儿一般，深蓝色制服配白色武装带，站姿不可描述，走访时偶遇两名保安正在攀谈，大门前堆放了不少垃圾还未及时清理。2号院门前保安谈不上精气神儿，身高目测1米7左右，统一制服，黑色皮鞋沾满灰尘。许是双凤皮鞋遇上半施工状态小区，承受了太多不该有的憋屈。
走访当日下午5点左右2号院门前由物业组织了“暖冬行动”，给进出门的业主送上一杯热饮姜茶。3号院门前未见此行动。
2、单元入户大堂和电梯厅
永威城枫香庭：
单元入户大堂内外均干净整洁，灯光明亮，摆放有等候座椅、水晶吊灯、壁画以及暗藏式灭火器，从外部进入大堂需要刷卡或者通过门禁系统联系业主方可进入，大门随进随关，安全性极高。
暗藏式灭火器
地下车库进入电梯厅也是自动关门，无门禁卡无法进入，随进随关。非业主即便是进入小区大门，也很难进入电梯厅，即便是从地下车库绕行也不可。门口未摆放垃圾桶，业主从车库离家不太方便扔垃圾。
地下车库进入电梯厅
电梯厅内部广告牌已经安装，电梯防护采用灰色软质材料，材质舒服美观。
电梯间
绿都紫荆华庭：
单元入户大堂内外均干净整洁，摆放有等候座椅、吊灯、壁画等，大堂大门为自动门，随进随关，非业主人员很难闯入。
单元入户大堂
地下车库进入电梯厅非自动门，大门敞开，非业主人员可以从小区内部进入地下车库乘坐电梯上楼，安全系数低于永威城。门口摆放有垃圾桶，方便业主扔垃圾。
地下车库进入电梯厅
电梯厅内部广告牌已安装，电梯内部用木板做了防护，美观度比不过永威。
电梯间
鑫苑国际新城：
单元入户大堂外部摆放有收废品广告牌，大堂内部有水晶吊灯但未开启，非常黑暗，有壁画、无等候座椅。大门把手上有暖心的红色布套，开门不冻手，但大门常为敞开的好客状态，布套似乎用处不大。
单元入户大堂
地下车库进入电梯厅大门也是非自动门，常年敞开，可以从车库无障碍进入电梯厅，安全系数较低。门口摆放有垃圾桶方便业主扔垃圾。
地下车库进入电梯厅入口
电梯厅内部广告牌已安装，内部采用木板做防护，无美观度。
电梯间
物业涉及面太多，我们不妨以小见大，再从小区内垃圾箱、地面、地下车库三个方面感受一下。
3、垃圾箱
永威城枫香庭：
入户大堂不远处摆放5个大型垃圾箱，垃圾箱颜色统一为绿色，但每个垃圾箱上贴有垃圾分类示意。
垃圾箱内没有额外使用大号垃圾袋。垃圾箱设计有特定区域，为石材铺设，并设计有水阀。有部分垃圾箱没有放在设置特定区域，但是干净整洁。
垃圾桶及水阀处
绿都紫荆华庭晴园：
四个颜色不同用处不同的大号垃圾箱整齐摆放，垃圾分类意识到位，而且每个垃圾桶内还额外使用大号垃圾袋，方便清理且能保证垃圾箱干净卫生。
垃圾箱底部用石材铺设特定区域，旁边设计有地漏和水阀，卫生干净整洁。
垃圾桶
鑫苑国际新城一期：
单元入户大堂外放置1到2个大号绿色垃圾桶，没有垃圾分类，没有额外使用垃圾袋。小区内部垃圾桶也不统一，有绿色大号垃圾桶也有其他垃圾桶。
3号院内几乎可以在每个大号垃圾桶旁，都能发现堆放在地面上的垃圾。也许是装修期还未结束，不少建筑垃圾直接堆放在垃圾桶旁。
垃圾桶放置区域正在施工，石材铺设，部分设计有水阀。
垃圾桶
4、小区地面
永威城枫香庭：整个小区地面主要为石材、沥青道路以及绿化，石材颜色无偏差，无裂纹损坏，整体干净整洁，路面上没有垃圾烟头等杂物。
小区内部地面
绿都紫荆华庭晴园：小区内部地面主要为石材、沥青道路、塑胶跑道以及绿化，石材颜色无偏差，无裂纹损坏，物业维护干净整洁，很少能看到烟头等垃圾。
小区内部地面
鑫苑国际新城一期：小区内部地面主要为石材、面包砖、绿化。石材颜色稍有偏差，面包砖历经一年已经出现范碱、断裂等情况，感官较差。内部地面可见烟头、垃圾等。
小区内部地面
5、地下车库
永威城枫香庭：地下车库干净明亮，停车较多，指引标识美观且明显。西院地下储藏间部分为声控感应灯光设计，灯光明亮，卫生干净。地下负一层设置有统一电动车充电位置。
地下车库
指引标识
地下储藏间走廊
绿都紫荆华庭晴园：地下车库干净明亮，停车较多，指引标识明显，负一层灯光效果比不上永威城。储物间部分也是自动感应灯，白色灯光非常明亮。单元楼下部分储物间位置空出用于电动车充电。
地下车库
负一层储物间走廊
电动车充电处
鑫苑国际新城：地下车库灯光稍弱，停车数量不多，指引牌明显，整体灯光效果和地面整洁程度比不过绿都和永威。负一层储物间多数走廊无灯光，个别地方有黄色灯光，基本需要手机照亮前行。单元楼下未见电动车充电位置，据说物业正在与业主协商设置。
地下车库
负一层储物间走廊
周边配套PK
1、交通
永威城枫香庭：
东院西院之间的道路以及小区南侧道路已经修通，进入小区有点绕但是有三条路可以走：
一条是从郑新路到正商中州城门前也就是小王庄西吴河新居南侧，有条窄而颠簸的道路向东；
第二条是从郑新路到中州大道交汇处调头行至枫香庭西院南侧的小路向东；
第三条则是从中州大道向南，行至中州大道郑新路转盘调头从枫香庭东院南侧小路向西。
总体来说大路没有，但小路都还能行得通，沥青道路没有路灯，安全性一般，谈不上特别方便也勉强能让人接受。
永威城枫香庭距离目前已开通的地铁口较远。
绿都紫荆华庭晴园：
南门前贺江路已经开通多时，从贺江路向东可达紫荆山南路、郑新路，向西可达连云路。贺江路出行方便。
贺江路
地铁2号线南三环站就在紫荆山南路与南三环交叉口，也是晴园小区东北角，距离晴园小区南门非常近，步行6分钟即可到达、道路平坦。
鑫苑国际新城：
鑫苑国际新城目前出入小区只有一条路可以行车，2号院、3号院南侧东西向的赣江路只修通一小段，从爱心路到2、3号院之间南北向的冯庄东路，新修道路由隔离栏分割出一进一出两车道。
郑航北路
1号院西侧有一条小路只可步行，可以沿此路到达长江路。1、3号院之间道路在交房后不久便围挡施工，时至今日未见动工迹象。1、3号院东侧南北向道路也于近日围挡无法通行。
地铁2号线花寨站距离1、3号院较近，2号院稍远但步行也在10分钟以内可达。可惜目前暂无道路直达地铁口，要么绕行爱心路—连云路—南三环，或者绕行长江路—通站路—南三环。
为方便乘坐地铁，鑫苑业主在花寨站到小区之间的工地上硬生生踩出一条土路，晴天土雨天泥，小路夜间没有路灯漆黑一片，周边为荒凉工地，女业主夜晚独自出行安全隐患极大。
鑫苑国际新城一期至花寨站土路
2、医疗
永威城枫香庭：医院，附近有小诊所、楼下有张仲景大药房。
绿都紫荆华庭晴园：小区南门外隔贺江路便是医院，贺江路连云路交汇处东侧有诊所和药房，绿都紫荆华庭一期二期楼下有诊所，有药房。
医院
鑫苑国际新城：2号院南医院，小区北侧长江路上有诊所和药房。
医院
总体来说，这三个小区目前的医疗配套一般，小诊所应对感冒咳嗽的常见小病好说，大病还是得往市中心跑。
3、教育
永威城枫香庭：西院南侧便是开发商新建的禾园枫香庭幼儿园，北侧是青山路小学，校园均已建成，业主子女上学无忧。
青山路小学
禾园枫香庭幼儿园
绿都紫荆华庭晴园：小区南门东侧是紫华幼儿园，雅园西侧南刘庄新区1号院楼下还有春晓小学以及幼儿园，均为新建，绿都业主子女上学无忧。
紫华幼儿园
鑫苑国际新城：除了原本存在的郑州八十三中外、南十里铺小学外，开发商暂未建新幼儿园和学校，已入住业主孩子无幼儿园可上。
4、商业
永威城枫香庭：东西院之间道路两侧沿街商铺，已经有不少商家入住，悦来悦喜便利店、丹尼斯全日鲜、胡辣汤早餐等门店已开业，周边暂无大超市、商场。
商铺
绿都紫荆华庭晴园：南门外贺江路向西，是佛岗新居亚新橄榄城片区，原本商业就已经成熟，临街小店种类齐全，便利店、蔬菜超市、洗车修车店、烟酒店、小饭馆较多，还有橄榄城都市广场、世纪联华超市等方便购物。
商铺
鑫苑国际新城：一期内部3个院之间有条L型街道，目前道路施工，两侧开业店铺较少，便利店有三四家，另外有1家小型的世纪联华超市以及零散分布了几家熟食店、烟酒店、麻辣烫店等。业主买菜只能去长江路上的丹尼斯全日鲜、买菜吧或者在2号院北侧的临时菜市场。周边暂无大超市、商场。
租售情况PK
1、住宅租售情况
永威城枫香庭：
香庭西院楼下一房产中介小哥说：“挂上一个星期，基本上7到10天就能租出去。”90平左右精装三房月租基本在左右，车位含管理费元也不难出租。
某中介平台给出的在租房源数量来看，永威城小区内待租房源有92套，这个数字应该是偏保守。
枫香庭目前二手房房源并不多；单价基本上在元/平左右。
绿都紫荆华庭晴园：
绿都紫荆华庭晴园目前精装修三房月租金在左右，装修好些的可以租到-元/月左右，车位租金元/月（含管理费）。临近年底租房市场也冷清，挂上房源价格合理的情况下，大约半个月左右能租出去。
某中介平台显示，晴园小区内待租房源有78套，这个数字更保守。
绿都紫荆华庭晴园目前二手房源大约40多套在售，毛坯单价也在左右，根据装修情况不同上下浮动。
鑫苑国际新城：
精装修三房月租在2元左右，根据装修情况和看房便利程度有上下浮动。
楼下德佑门店的中介小哥介绍称：“现在临近过年，挂上也未必能租出去，年后租房的多了可能会好些。车位更难出租，现在还有不少车位没卖掉呢，有业主月租元含80元的管理费也不好租。”
鑫苑国际新城未来出租情况不乐观，仅仅是90平米左右的小三房，德佑一家中介平台上，已经挂了近套。
二手房价格上，鑫苑国际新城二手房基本报价在左右，主要还是房源太充足，90平左右小三房挂出单价1.44万，基本上是有价无市，年前问者寥寥。
2、底商出租
永威城枫香庭：枫香庭东西院之间道路两侧均为底商，目前开业商铺大约在4成左右。东院楼下底商平米一层，房东报价元/平/月不还价，如果是做餐饮要求合同期最低五年。
商铺
绿都紫荆华庭晴园：暂时无底商出租。
鑫苑国际新城：1、2、3号院楼下均有底商，目前已经开业的不到20%，大部分商铺仍处于空置或者招租状态。
租金情况根据面积大小差别较大，一二十平合租商铺，有报价0元/月的，也有57平纯一层商铺整租的，报价在-元/月/平。
鑫苑国际新城一期临街商铺
3、中介门店
小区交房后，如果附件迟迟不见中介门店，这样的小区就没有投资价值。但是如果中介门店太多，投资价值也会大打折扣，说明房源太多投资客太多，未来出手也很难卖出好价格。
永威城枫香庭：东西院之间沿街商铺中一共有三家中介，分别是德佑、易居房友、久家房产。
绿都紫荆华庭晴园：晴园四周没有门面房，只有贺江路两侧有少量中介门店，小区西边有家21世纪，紫荆华庭桂园润园、雅园楼下有三家左右中介门店。
鑫苑国际新城：竞争极为激烈，一条L型街道两侧，一两百米范围内有11家中介门店，仅德佑房产就有5家门店，足见鑫苑国际新城一期租售房源数量的充足性。